Отмена ряд программ по льготной ипотеке в 2024 году заставляет тех, кто в нее не попал, искать новые, более дешевые возможности приобретения жилья, пусть даже по документам не являющихся жильем, но все-таки недвижимости, в которой можно как-то официально находиться, то есть жить. Речь идет, как вы, догадываетесь о московских апартаментах, но не простых, а тех, что в подвалах, иногда даже и без окон.
Подземные квадратные метры: где они?
В основном это подвальные помещения в старых и даже очень старых домах построенных в начале прошлого века до хрущевских времен (Пресня, Таганка, Шаболовка, Курский вокзал, Сокол, Профсоюзная… и др.), которые в основном расположены во дворах столицы, где кирпичные стены, комбинированные перекрытия (ж/д рельсы и дерево), где еще можно встретить следы дранки, с помощью которой до середины прошлого века иногда штукатурили стены и потолки.
До сегодняшнего времени большинство подвалов были заброшены и порой забыты, те, что в лучшем состоянии – сдавались под офисы, которые нельзя было сравнить с теми, что строятся сейчас, а потому их обитатели просто их бросали и переезжали в лучшие условия. Площади были на балансе Москвы, а теперь продаются на аукционе, как нежилые помещения, то есть как коммерческие, в которых постоянной регистрации не будет, но временно зарегистрироваться можно, как в любом отеле России, где вы живете некоторое время, а отель передает о вас информацию в местное МВД, где вас временно «регистрируют».
Можно встретить предложения таких апартаментов и на первом этаже или с высоким цоколем, например в коммерческом здании, но это уже совсем другая цена и встречаются такие предложения реже.
Цена вопроса
Нужно сразу оговорить то, что вы как физик покупаете метры (встречаются и от 4 м. к. до 44 и более), не у Москвы, а того кто скупил оптом и продает по частям. Если вы, будете вторым, то вам повезет (будет дешевле), часто случаются предложения от третьих лиц, которые купили, поделили помещения на мелкие, делают первичный ремонт (реже – заходи и живи) и продают вам. Разброс цен: за один кв. метр от 280 000 р. без ремонта (голые стены + подводка воды + подводка электрики + «родная» канализация или сололифт). В необходимый ремонт для таких апартаментов в 20 м. кв. с мебелью нужно вложить примерно еще min 1 млн. р. Необходимо понимать и то, что вы можете купить такую площадь без кадастрового номера, который вы будете получать самостоятельно, и за это тоже придется прилично заплатить. Цена за метры может быть и ниже, но это уже далеко от центра, логистика сложнее и менее престижно. Продавец, как правило, утверждает, что услуги по ЖКХ ничем не отличаются от стандартов в городе, при этом не говорит, что ежегодный налог на такую недвижимость ровно в пять раз больше жилой недвижимости в Москве.
Если вам продают такое без кадастра, то это своеобразный договор инвестиций в недвижимость и будут предлагать оформить сделку нотариально, что не противоречит законам РФ, но одна неправильная формулировка в таких документах может привести к неприятностям в дальнейшем и при этом кадастром вам придется заниматься самим, а потому лучше обязать это сделать продавца и оговорить отдельно.
Ремонт: как много в этом слове
У каждого продавца свое понимание ремонта. Как правило — их несколько.
Первый: подводка электрокабеля только в квартиру (без разводки), подводка воды в квартиру (без разводки в кухню и с/у) + входная металлическая дверь + новое пластиковое окно + дешевая и не всегда качественная штукатурка стен.
Второй: в «квартире» все готово для проживания, но в помещении нет мебели, в зоне кухни простенькая мебель, в с/у душевая кабина + раковина + место для с/м, «родная» канализация, роутер и ТВ антенна есть (фото ниже).
Такие варианты встречаются, но редко.
Но есть то, на что нужно обратить внимание обязательно. Все площади таких апартаментов распложены в подвалах, а там иногда нет «родной» канализации и тогда продавец ставит электрическую систему «сололифт» — это насос, который откачивает жидкие отходы вашей жизнедеятельности. Стоимость их различна: от 8 т.р. (Китай), до 50-80 т. р. (Нидерланды, Франция). Догадайтесь – какую систему выберет для продажи продавец. Апартаменты с такой системой стоят дешевле.
Дешевле стоят и те помещения, где окна расположены в так называемых «приямках». Особое внимание нужно уделить наличию вытяжной вентиляции. Ее нужно проверить обязательно.
Третий: вам предлагают снимать со стен все, что годами на них «вешалось» (см. фото), гипсокартон, плитка, штукатурка, половое покрытие, старый потолок и т.д. и т.п. и затем вы понимаете, во что вы попали, но уже будет поздно – это теперь ваше, а потому покупать то, что скрыто за 50-летним гипсокартонном рискованно.
Четвертый: продавец в основном делает надлежащий ремонт в коридоре (см. фото),
а все что вы сделаете со своей площадью – ваше дело, завлекая вас высоким потолком в 4-5 метров, и предлагая вам за ваши деньги сделать по их «проекту» двухуровневую комнату, но при этом вам предлагают оплатить площадь по полу (нижний уровень) + площадь второго уровня!!!???
При всех вариантах нужно особо обратить внимание на нахождение по близости с вашей площадью инженерных сетей (ИС) и доступа к ним (доступ к общим ИС должен быть свободным и не проходить через вашу площадь). Продавец, как правило, закрывает такие сети гипсокартонном не применяя звукоизоляционные и иные материалы, что в результате не улучшит качество вашего пребывания там, а потому требуйте подробной информации обо всем с фактическим подтверждением сказанного продавцом.
Какой подвал лучше: в жилом доме или в коммерческом
Как правило, вход в подвал апартаментов жилого дома лежит через жилой подъезд, что не всегда нравиться жителям (нагрузка на уборку помещений, неизвестные люди входят в подвал, порой их неадекватное поведение и др….). Все это вынуждает жителей обращаться в УК или РОВД, что делает жизнь в апартаментах не всегда спокойной, а в некоторых случаях собственники жилых помещений обращаются в суд, на предмет законности нахождения в подвале таких апартаментов и граждан..…, а потому лучший вариант – отдельный вход в подвал.
Если вы приобрели площадь в коммерческом здании, где только коммерческие помещения, то здесь все гораздо проще – все находятся в одинаковых условиях и проблем с «жителями» как правило, не бывает.
Купили — что дальше?
А дальше вам придется заключать договор с УК на услуги ЖКХ и с Мосэнерго (МЖИ, СЭС, БТИ) Нет кадастрового номера, то им тоже нужно будет заниматься, без его получения, продать эту площадь в будущем будет очень сложно. Если вы приобрели площадь без подключения воды и электричества (такое тоже продают, но дешевле), то можно сказать что вы попали. Мосводоканал, как и Мосэнерго имеют свои нормативы и стандарты подключения воды и электричества, и не спешат подключать вас индивидуально к своим системам обеспечения. Например, Мосэнерго может растянуть решение этого вопроса от нескольких месяцев до трех лет, при этом вы же еще будете платить за проект, монтажные работы и подключение. Со слов одного продавца, стоимость подключения новых площадей к электросетям обходится примерно 1.3 млн. р., при этом если вы захотите подключить только вашу «квартиру», то Мосэнерго с вас потребует сумму, как за весь подвал.
В заключении.
Мы собрали лишь часть информации о механизме (качестве ремонта) покупки небольшой коммерческой недвижимости в подвалах Москвы и не претендуем на истину в последней инстанции. Все что мы рассказали выше, мы узнали от продавцов и покупателей, и надеемся, что эта информация поможет вам сделать правильный выбор, что в конечном итоге приблизит нас к цивилизованному рынку такой специфической недвижимости.
Александр Гусев.
Фото автора.